Wohnträume mit Altbauten verwirklichen
Als Alternativen sind aber auch Altbauten sehr gesucht. Viele Leute träumen davon, ein bestehendes Wohnhaus zu erwerben und es ganz nach ihrem eigenen Geschmack umzubauen.
Eine Menge Umtriebe, Lärm, Dreck, Verzögerungen und Kosten – wer baut und umbaut, muss Unannehmlichkeiten in Kauf nehmen. Das kostet manchmal Zeit und Nerven. Die Sanierung bestehender Gebäude bietet aber viele Chancen: Sie stehen oft in den bestehenden Orts- und Stadtzentren, haben durchaus Charme und weisen bauliche Qualitäten auf. So mancher glückliche Eigentümer wird beneidet, wenn er zum Beispiel ein altes Dachgeschoss ausbauen kann. Ein geschmackvoll renovierter Dachstock mitten im Dorf bietet oft eine einmalige Sicht und verspricht viel Licht und Luft.Während viele Neubauten standardisiert oder gewissermassen Produkte «ab Stange» sind, haben die meisten Altbauten einen eigenständigen, unverwechselbaren Charakter. Jede ältere Liegenschaft hat ihre Geschichte. Das verspricht echte Wohn- und Lebensqualität.
Altbauten suchen – aber wie?
Wer ein solches Objekt an guter Wohnlage sein Eigen nennt, hat also das grosse Los gezogen. Doch wie findet man überhaupt ein Wohnhaus, das sich für eine Renovation eignet? In der Schweiz kommt heute der weitaus grösste Teil der Handänderungen von Grundstücken und Wohnhäusern über ein Onlineportal zustande. Doch Einzelobjekte, die das Herz von Altbauliebhabern höher schlagen lassen, sind ausgesprochen rar. Nicht immer sind sie öffentlich ausgeschrieben. Und wenn überhaupt, sind sie im Nu wieder weg. Es lohnt sich deshalb, die Suche etwas einzugrenzen und zum Beispiel auf einem Onlineportal ein Suchabo einzurichten.
Wer ein ganz spezielles Objekt sucht, etwa ein altes Bauernhaus oder ein Wohnhaus an einer bestimmten Adresse, muss noch andere Wege in Betracht ziehen. Seltene Altbauten im Bestand, an einem Waldrand oder auf dem Land sind klassisch ein «local business». Am besten stellt man vor Ort Nachforschungen an. Warum nicht einmal an einem Wochenende mit dem Fahrrad oder dem Privatwagen herumfahren? Wer etwas geübt ist, wird vieles entdecken. Oft finden sich Bautafeln, Verkaufs- oder Namensschilder. Man sieht einem Gebäude oft schon von aussen an, dass ein Verkauf und eine anschliessende Renovation an der Zeit wären. Kontakte vor Ort zu knüpfen, auf der Gemeinde und beim Bauamt oder bei lokalen Architekturbüros nachzufragen, ist hierfür hilfreich.
Objekt auf Mängel abklopfen
Ist das «Traumhaus» gefunden, sind meistens noch weitere Abklärungen nötig. Um zu vermeiden, dass die Renovationskosten explodieren, sollte das Haus auf Herz und Nieren geprüft werden. Besonders neuralgische Teile sind die Wärmedämmung und die Fassade, der Dachaufbau, Wasser- und Sanitärleitungen, aber auch Heizung und Keller. Wer nicht selbst vom Fach ist und keine Erfahrung mitbringt, zieht beispielsweise eine Architektin oder einen Architekten bei. Referenzen und der Leistungsausweis mit Altbauten sollten erfragt werden. Ein unerfahrenes Büro, das bisher nur Neubauentwürfe realisiert hat, ist der Aufgabe vielleicht nicht gewachsen.
Im Vorfeld sind noch einige wichtige Weichen zu stellen: Mit welchen Kosten ist zu rechnen? Wie steht es um die Chance, dass der Umbau von der zuständigen Behörde überhaupt bewilligt wird? Steht das Objekt unter Schutz? Während zum Beispiel ein typisches Einfamilienhaus aus den 1970er-Jahren meistens unproblematisch ist, sieht es bei einem Bauernhaus oder einem 200-jährigen Stadthaus vielleicht ganz anders aus. Hier wird das ganze Vorhaben bald einmal zu einer komplexen Planungs- und Bauaufgabe.
Typische Stolperfallen vermeiden
Fehler Nummer 1: Die privaten Bauherrschaften unterschätzen die Schwierigkeit und die Kosten. Manche Leute glauben, sie hätten zum Beispiel mit 200 000 Franken ein solides Budget für ein altes 3-Familien-Haus. Profis nennen als Faustregel: Wenn es sich um eine anspruchsvolle Totalsanierung handelt, setzt man besser etwa 1000 Franken pro Kubikmeter Rauminhalt des Hauses ein. Das ist in der Praxis etwa gleich viel wie für einen Neubau. Die Grössenordnung ist aber an vielen Beispielen bestätigt. Es sei denn, das Objekt ist in einem guten Zustand. Dann wird es die Bauherrschaft vielleicht bei neuen Böden, Malerarbeiten und einer neuen Küche bewenden lassen.
Fehler Nummer 2: böse Überraschungen während der Bauzeit. Wenn die Handwerker und Unternehmer ans Werk gegangen sind, braucht es eine gute Organisation und einen detaillierten Zeitplan. Wird die Aufgabe nicht persönlich oder vom Architekten übernommen, sollte man einen erfahrenen Bauleiter beiziehen. Altbauten bergen immer wieder Überraschungen. Vielleicht sind die Mauern oder die Tragbalken im Dach von schlechterer Qualität als erhofft. Deshalb sind Reserven einzuplanen.
Ziele müssen klar sein
Nun gibt es keine einfache Formel oder ein allgemein gültiges Rezept, um Problemen und Überraschungen vorzubeugen. Wichtig ist aber vor allem: Als Käufer und Bauherrschaft muss man Ziele definieren und Prioritäten setzen. Wie viele Zimmer werden benötigt? Soll oder muss auch gleich die Heizung saniert werden? Wie stellt man sich den Garten oder die Balkone vor? Um Missverständnissen vorzubeugen, gehören die elementaren Anforderungen von Anfang an ins Pflichtenheft für den Architekten und die Baupartner. Auch der vorgegebene maximale Budgetrahmen muss definiert und möglichst vertraglich garantiert sein. Wer diese Hürden meistert und seriöse Partner wählt, kommt dem Wohntraum schon ein grosses Stück näher. Man wird sehen: Ein tadellos umgebautes Wohnhaus punktet in jeder Hinsicht – mit der gebotenen Lebensqualität und dem gewachsenen Siedlungsumfeld rundherum.
